재개발과 재건축의 차이!

재개발과 재건축이란?

안녕하세요!!

도안복공인 중개사무소입니다

재개발과 재건축이란 말~~

많이들 들어보셔죠??

언뜻 들으면 같은말로 들리겠지만

엄연히 다른 개념의 말입니다

지금부터 그 차이점을 간단히

설명해 드리도록 하겠습니다

●재개발이란?

- 재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후,불량 건축물이 밀집한

지역에서 주거환경을 개선하거나 단독주택이나 상가들이 밀집한

불량 주거지를 아파트를 중심으로 한 새주거지로 정비하는 사업이다.

- 즉 도시내에 날고 오래된 주택이 밀집되어 있어 주거생활이 불편하고

도로,상/하수도 시설이 불량한 지역을 재개발 구역으로 지정하여

도로,상하수도,공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 헐고

새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획 사업입니다

●재개발 절차

- 재개발을 위해서는 시,도에서 "구역지정고시"를 받아야 하는데,

구역지정고시란 주민들이 낸 재개발 계획을 검토한 후 기본계획에

무리가 없다고 판단되면 재개발을 할 수 있는 지역을 지정해 주는 것입니다

- 구역이 지정되면 정식 조합을 설립한 후 재개발 사업데 들어가는데

재개발 조합은 재개발구역안의 토지등의 소유자 5인 이상이

재개발 사업시행을 위한 조함정관을 작성하고 토지등의 소유자

총수의 2/3 이상 동의를 얻어 구청장의 설립인가를 받아야 합니다

- 사업을 시행하기 위해서는 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와

토지 및 건축물 소유자 총수의 2/3 이상의 동의를 얻어야 합니다

*관련법규

도시 및 주거환경 정비법 제2조(정의).제4조의2(주택의 규모 및 건설비율)

제6조(정비사업의 시행방법),제8조(주택재개발사업 등의 시행자)

도시 및 주거환경정비법 시행령 제13조의 3(주택의 규모 및 건설비율)

■ 재건축 이란?

- 재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물로 다시 짖는것을 말합니다

주택건설 촉진법에 근거한 것으로 노후,불량 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에

새로운 주택을 건설하기 위해 기존주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해

자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다

- 재건축의 대상은 기본적으로 노후,불량 주택으로서 공공주택(흔히 아파트)을

원칙으로 하나 예외적으로 단독주택도 대상에 포함하고 있습니다

공동주택이나 단독주택을 대상으로 재건축사업을 하고자 하는 경우에는

300세대 이상(단독주택은 200호 이상)또는 그 부지면적이 1만 ㎡ 이상

이어야 하고 안전진단 실시결과 2/3 이상의 주택이나 주택단지가

재건축 판단을 받은 지역(단독주택은 노후 불량 건축물이 해당지역 안의

건축물 수의 2/3 이상인 지역)이여야 합니다

- 재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 "재건축 결의"를

해야합니다, 재건축 결의가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전데 구분소유자중

4/5이상,각 동별 2/3이상이 동의를 해야 합니다, 결의가 되면

해당 지방자치 단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고

재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해

재건축 사업에 들어가게 됩니다

- 조합은 설입인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁 입찰의 방법으로

건설업자 또는 등록사업자를 선정하여야 합니다

- 한편 과밀억제권역 내에서는 주택재건축사업조합의 조합원에게

분양하는 주택을 기존주택(재건축하기전의 주택을 말한다)의

주거건용면적을 축소하거나 30%의 범위에서 확대하여 건설하고

조합원 이외의 자에게 분양하는 주택을 모두  85㎡ 이하 규모로

건설하는때에는 위의 기준을 적용하지 아니합니다

- 또한 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 의해 정상주택가격상승분을

초과하여 당해 재건축조합 또느 조합원에 귀속되는 주택가액의

증가분에 대해서는 재건축부담금을 징수하여 국민주택기금에

100분의 50,당해 특별시,광역시,도에 100분의20,

해당 특별자치시,특별자치도에 100분의50이 당해 시,군,구(자치구)에

100분의 30이 각각 귀속되도록 규정하고 있습니다

*관련법규

도시 및 주거환경 정비법 제4조의 2(주택의 규모 및 건설비율)

제6조(정비사업의 시행방법) 제8조(주택개발등의 시행자)

제11조(시공자의 선정등) 제12조(주택건축사업의 안정진단 및 시행여부 결정 등)

제16조(조합의 설립인가등),제39조(매도청구)

도시 및 주거환경정비법 시행령 제6조(정비구역이아닌 구역에서의 주택재건축사업의 대상)

제13조의 3(주택의 규모및 건설비율)

제건축 초과이익 환수에 관한 법률 제3조(재건축 초과이익의 환수)

제4조(징수금의 배분)