전세권설정과 확정일자의 차이점은 무엇?

안녕하세요~!

한여름 더위처럼 무더운 날씨입니다

 

저도 오늘 너무 더워서 

올해 처음으로 에어컨을 틀었습니다

 

어제부터 폭염이 오늘까지 계속이네요

30도를 넘는 날씨때문에 땀이 줄줄~~

 

6월 초순인데 이러니

7-8월 여름에는 얼마나 더울지

벌써부터 걱정이 됩니다

 

오늘 정부에서 여름에도

착용할 수 있는 비말차단용 마스크가

출시되었다는 뉴스가 있었죠

 

코로나19 사태가 하루속히

안정이 되었으면 합니다

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본론으로 들어가서

이번에 소개해 드릴 내용은

전세권 설정과 확정일자 입니다

 

그럼 간단하게 설명을 

드리도록 하겠습니다

부동산 공인중개사무소를 운영하다 보니

임대게약을 체결할때 많은 분들이

전세권 설정에 대해서 문의하시곤 합니다

 

대다부 분들이 확정일자와 전세권설정의 

차이를 모르시는 경우가 많습니다

 

전세권 설정이나 확정일자는

크게보면 같은 맥락일지 모르지만

약간의 차이점은 있습니다

 

전세계약이나 월세계약 등을 할때

나의 보증금이 안전한가? 라는

생각을 안하실수는 없겠죠...

 

이렇듯 임대보증금을 최소한으로

지킬 수 있는 안정정치가 있는데요

 

그중 대표적인것이 3가지 정도 있습니다

 

첫번째는 확정일자

두번째는 전세권 설정

세번째는 보증보험 등

 

오늘 시간에는 이 3가지에 대해

알아보겠습니다

 

■ 1.확정일자

 

확정일자란 주택의 경우 주민센타나 법원에서 

상가의 경우는 해당 관할 세무서에서 계약서를 

가지고가 확인을 받으면 됩니다

 

주택의 경우는 보통 전입신고를 할때 같이 하는

경우가 대부분일 것입니다

전입신고를 하면 대항력이 생기고

확정일자를 받으면 우선변제권이 인정됩니다

 

대항력이란 건물이 매매되는 등 소유자가 변경된 경우에도

제3자에게 기존 임대차의 유효함을 주장할 수 있는 권리이며

소유자가 바뀐다고 해서 쫓겨나지 않아도 되는 권리라고

보시면 됩니다.

 

단 경매의 경우에는 근저당과 같은 말소기준권리에 

후순위가 될경우에는 보증금을 못 받을 수 있으니

주의하시기 바랍니다

 

■2.전세권 설정

 

전세권은 등기부등본에 세입자의 이름,전세금,기간 등이

기재가 되는 물권입니다

 

그러나 전세권 설정을 하기 위해서는

집주인의 동의를 받아야 하는데 

보통 집주인들이 등기부등본에 기입되기 때문에

꺼려하는 경우가 많습니다

 

전세권 설정을 하면 확정일자와는 다르게

그 당일에 효력이 발생한다는 점이 차이점입니다

또한 임대차기간이 종료한 후 보증금을

돌려받지 못하는 경우에 소송없이 

바로 경매를 신청할 수 있습니다

 

확정일자의 경우에는 법원에

보증금 반환청구소송을 한 후에 판결문이 나오면

그때 소송을 해야되는 차이점이 있습니다

 

 

※전세권 설정과 확정일자 중 어떤것을 해야될지??

- 임대차 하려는 대상에 등기부등본상

융자금이 없거나 권리관계가 문제가 없다면

확정일자만 받는 것도 무방합니다

전세권 설정은 선택 여부겠지요

 

그러나 임대하려는 대상의 등기부등본에

융자금이 많거나 권리관계가 복잡한 경우에는

전세권 설정을 하는 것도 좋은 방법이기도 합니다

 

전세권 설정이나 확정일자을 받는다고 해서

권리금을 모두 완전히 보호받을 수 있는 것은

아니니 주의하시기 바랍니다

 

법인의 경우에는 전입신고가 되지 않기 때문에

전세권 설정을 하는 경우가 많습니다

 

■ 3.전세보증금 반환 보증보험

 

최근에 임대보증금에 대한 반환이 

뉴스등을 통해 보면 깡통전세니 보증금 사기니

이런 소식을 많이 접하게 됩니다

 

이러한 것을 보완하기 위해 주택도시보증공사와

같은 보증기관 등에서 집주인 대신 보증금을

돌려주는 제도가 있는데 이것이 보증보험입니다

 

임대차기간이 끝났음에도 여러가지 사정상

보증금을 반환받지 못할때 보증기관에서

세입자에게 먼저 지급하고 집주인에게는

구상권을 청구하는 제도입니다

 

그러나 은행저당권이나 선순위 채권이 있거나

가압류,압류 등 권리에 문제가 있을시에는

가입에 어려우니 반드시 사전에

확인하기기 바랍니다

 

※ 다가구주택 등의 전세나

선순위 임대차 권리가 많은 경우

제약이 있을 수 있습니다

내 소중한 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 안정장치

확정일자,전세권설정,보증보험 등에 대해

간락하게 알아보았는데요~~

 

최근 다가구주택 이나 아파트 등의 소위

"깡통전세"가 문제가 되고 있습니다

 

임대계약을 체결할때는

신중하게 꼭! 확인하시길 바랍니다

 

 

http://blog.daum.net/kparkhy 

도안복공인중개사무소