안녕하세요~!
도안복공인 중개사무소입니다
6월도 벌써 둘째주가 시작이네요~
한주의 시작 월요일도 오후 6시를
넘어가고 있습니다
요즘 초여름 날씨가 폭염같이
너무 덥습니다 ㅠㅠ
너무 더워서 오늘도 하루종일
에어컨을 틀고 업무를 하고 있는데요
7-8월 한여름에는
얼마나 더울지 벌써부터
걱정이 되고 있습니다
오늘 하루를 마무리하면서
부동산 관련정보 하나
소개해 드리려고 합니다
소개해 드릴 내용은
주택임대차보호법 중
"최우선 변제권"에 대한 내용입니다
부동산 임대차계약을 할때
자신의 보증금이 계약 만기때
안전하게 다시 돌려받을 수 있는지에
대한 의구심을 누구나 한번쯤은
생각해 보셨을 겁니다
만일 집주인의 사정상 보증금을
제때에 돌려받지 못한다면
여간 낭패가 아닐 수 없지요
이러한 것들을 일정 금액으로
보호받기 위한 제도적 장치가
바로 최우선 변제라는 것입니다
■주택 임대차보호법이란
국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주거용 건물의
임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정한 것입니다
부동산 등기부등본에 전세권설정 등
등기를 한경우에는 민법상의 보호를
받을 수 있는 것이고 확정일자 등은
주택임대차 보호법을 적용받는 것입니다
주택임대차는 등기가 없더라도 임차인이
주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면
그 다음날로 부터 제3자에 대해서도
효력이 발생하게 됩니다,
등기된 건물 및 소유권 보존등기를 하지
않은 경우도 보호를 받을 수 있습니다
단, 임대인의 동의없이 용도변경을
무단으로 하거나 했을 때에는
보호를 받을 수도 없으니 참고 바랍니다
■최우선 변제권이란
집을 계약을 하고 전입신고와 확정일자 등을 받으면
세입자는 우선변제권이란 권리를 갖게 됩니다
만일 그집이 경매로 넘어가고 각 채권자의 순위에 따라
경매 배당금에서 지급받게 됩니다
순위란 등기를 등록한 날짜나 확정일자를 받은
날짜로 순위기 정해집니다
우선변제권 보다 빠른 최우선변제권 제도가 있는데
이는 전입신고와 점유로서 대항력을 갖추면
최우선 변제권을 가지게 됩니다
최우선변제권이란 소액 임차인에 한해
은행 등 후순위 권리자보다 최우선으로 해서
변제받을 수 있는 권리를 말합니다
■최우선 변제권의 범위
| 기준시점 | 지역 | 보증금범위 | 보증금 중 일정액의 범위 |
| 2014.1.1- | 서울특별시 | 9500만원 이하 | 3200만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 8000만원 이하 | 2700만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역제외),안산시,용인시,김포시 및 광주시 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4500만원 이하 | 1500만원 | |
| 2016.3.31- | 서울특별시 | 1억원 이하 | 3400만원 |
| 수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 8000만원 이하 | 2700만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역제외)안산시,용인시,김포시 및 광주시 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5000만원 이하 | 1700만원 | |
| 2018.9.18 | 서울특별시 | 1억1천만원 이하 | 3700만원 |
| 수도권정비계획법에따른 과밀억제권역(서울특별시제외) | 1억원 이하 | 3400만원 | |
| 광역시(수도권정비계힉법에따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역제외)안산시,용인시,김포시 및 광주시 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그밖의 지역 | 5000만원 이하 | 1700만원 |
■최우선 변제권의 요건
최우선변제권의 요건은 주택 임차인이 해당 지역의
환산보증금 이내에 해당되어야 하며 경매개시 결정등기
이전까지 대항력을 유지하고 있어야 최우선 변제권을
행사할 수 있습니다
또한 경매나 공매시 낙찰된 건물가액의 1/2의 범위 내에서
대통령령으로 정한 금액으로 배당이 됩니다
■환산보증금이란
보증금+(월세X100)
예)주택을 임대차 하는데
보증금 2천만원에 월세 50만원의 경우
환산보증금을 계산해 보면
보증금(2천만원)+월세(50만원X100)
=2천만원+5천만원
7천만원이 환산보증금
■최우선 변제권의 기준시점(중요)
최우선 변제권의 기준시점은
만일 내가 2020년 올해에 주택 임대계약을 했다고 하면
2020년을 기준으로 최우선 변제권을 적용하는 것이 아니라
해당물건의 등기부등본에 설정된 근저당권중 가장 빠른
날짜를 기준으로 해서 소액임차인 여부를 판단합니다
즉 기준시점은 내가 주택을 계약한 날짜 기준이 아니라
주택에 설정되어 있는 근저당권의 날짜가 기준이라느 점!
이것을 꼭 명심하기기 바랍니다~
도안복공인중개사무소
대표 박형율 010-2987-9926
blog.daum.net
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